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外围街区式商铺怎么卖揭秘万达外街背后的经

2019-07-08 17:06:07来源:励志吧0次阅读

外围街区式商铺怎么卖?揭秘万达外街背后的经济账

外围街区式销售历来有之,只是这种销售方式被万达(专题阅读)发扬光大了。

要支持万达广场的快速发展,商铺(专题阅读)的销售是必须的。在商铺销售的这个前提下,关键的问题就是如何将经营的痛苦尽可能减低到最少。也就是说,宁可要表皮之痛,也不能留下心腹之患。

令万达满意的是 外围街区商铺销售不仅实现了较理想的资金回笼,而且不会对整个项目的商业经营产生巨大的不利影响,也不会产生致命的连锁反应,故称之为 表皮之患 。

一、外围街区式商铺销售的特点分析

相对于其他销售方式来说,外围街区式商铺销售具有商铺面积大、商铺总价高、商铺数量少、商铺经营后遗症少的特点。具体如下:

1、商铺面积大

外围街区式商铺面积一般都较大,这是临街独立商铺的共同特点。一个商铺要能够独立经营,必须要有合理的进深和开间,有独立的上下水和厕所等,如果满足了不了这些要求,这个商铺就无法独立使用,就无法满足商家的使用要求。

一般而言,外围街区式商铺的开间约为米,进深约为米,单层面积约平方米。只有这样的商铺才能让商户独立使用,也造成了商铺面积较大,要设计成小铺几乎是不可能的。

2、商铺总价高

外围街区式商铺面积较大,再加上临街商铺的稀缺性,商铺单价较高,这样就使得外围街区商铺的总价偏高。一般来说,临街商铺的销售单价是所有商铺当中最高的。以一间临街商铺为例,如其建筑面积为50平方米,销售单价为20000元/平方米,则该商铺的销售总价达到元。

因此,外围街区式商铺无论单价,还是总价,都是整个项目的商铺之中最高的,称之为铺王也不为过。

3、商铺数量少

任何一个商业地产项目的平面边界都是有限的,以一个购物中心为例,如四面的边长之和为400米,则围绕着这个购物中心的外围街区式商铺的总面宽之和最大值必然低于400米;假设将该项目的商铺进深设定为8米,则外围街区式商铺的总销售面积低于3200平方米。实际上,除掉购物中心四个面预留的人流主出入口、车库出入口和消防通道等,该项目的外围街区式商铺的总可售面积约为2000平方米左右,以8米开间计算,则商铺总数量仅25个左右。

受到地块长款的限制,要扩大临街商铺的商业面积,只能往空中发展,即多楼层的商业。但是,无论是向上和向下,商铺的价值也会随着大幅衰减。因此,说外围街区式商铺在一个项目当中属于稀缺性资源,是十分恰当。

4、商铺经营后遗症少

外围街区式商铺销售是一锤子买卖,这些商铺都是独立临街商铺,商家可以独立经营,而不必受到展示面、室内通道的制约,开发商针对外围街区式商铺大多采用不负责经营的方式进行销售。投资者在心态上可以接受这样的商铺产品,认为这样的商铺经营风险不大,使得这一类型的商铺投资需求畅旺。而这一类型的商铺经营后遗症确实比较少,开发商也可以销售后就不管了,任其自然经营,需要承担的包袱也比较小。

相对于其它的商铺销售形式,外围街区式商铺的销售是比较简单易行的方式,优缺点都很明显。万达第三代产品当中销售的商铺均为外围街区式商铺,就是看中了这种销售模式所具备的优点。

二、外围街区式商铺当中的 碉堡楼

正如前面所言,外围街区式商铺销售优势明显,但其一个最重要的特点就是太稀缺了。一个项目的临街面极为有限,在除去各种出入口之后,所剩下的外围街区式商铺数量就不多了。由于数量太少,而商铺的销售单价又不可能太高,这样就使得单层的外围街区商铺销售难达到销售总回款的要求。

以一个商业项目为例:如该项目的外围街区临街面为200米,商铺开间设为4米,进深设为10米,则该项目的商铺总数量为50间,单层总销售面积为2000平方米。

如该地段的商铺可比照的参考售价为30000元/平方米,则该项目的商铺售价应以可参照售价为基准,而不宜高出太多,否则就会造成销售困难。按此原则计算,则

销售单价:30000元/平方米(仅首层)

单个商铺总价:元

销售总回款:0.6亿元

如果开发商希望该项目外围街区商铺的销售总回款达到1亿元,则首层商铺的售价应达到50000元。但是,按此定价会使投资者在心理上难以接受,从而增加了销售的难度。

街区式商铺当中的 一拖二 、 一拖三 的 碉堡楼 式商铺,就为此提供了较好的解决方案。该方案通过几个销售楼层的面积来平抑单价,既成功消化了一层以上的部分二层商铺、三层商铺,同时也提高了回款总金额。

同样,以上面的项目为例:如该项目采取了 碉堡楼 式商铺设计方案,就使得原单层面积为40平方米的商铺在拖上二层、三层商铺以后,每个商铺的总销售面积达到120平方米。

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